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中欧陆家嘴金融家沙龙纵论汇率稳定与房价调控

       房价和汇价是目前社会最关切的两个问题,也与经济社会的稳定、发展息息相关。4月23日,由中欧陆家嘴国际金融研究院、中国金融信息中心主办,由上海市支付清算协会、陆家嘴金融城人力资源管理联合会协办,麦子金服提供独家支持的主题为“汇率稳定实践与房价调控策略——方法论视角”的第93期中欧陆家嘴金融家沙龙成功举办。


会议现场

       上海市浦东新区副区长李国华为本次沙龙致辞。中国人民银行参事、中国人民银行调查统计司原司长、中欧国际工商学院兼职教授盛松成发表主旨演讲。交通银行首席经济学家连平教授,中国人民银行上海总部调查统计研究部主任王振营研究员,中欧国际工商学院副教务长许斌教授,复旦大学经济学院党委书记石磊教授,浙江大学公共政策研究院执行院长金雪军教授,同策集团副总经理张任远参与了圆桌讨论。

       莅临现场的还有上海市银行同业公会秘书长赵海,中国金融信息中心总经理助理齐劼人,上海市支付清算协会副秘书长陈勇,上海陆家嘴金融城人力资源管理联合会副秘书长朱丽萍,麦子金服品牌公关总监林莉烨,陆家嘴金融城发展局办公室副主任何建木,中国房地产协会数据院院长陈晟教授,协鑫金控集团助理副总裁费忠,上海法链网络科技执行总裁陈文君教授,以及300多位来自金融机构、集团公司及科研机构的领导、专家。本次活动主持人为中欧陆家嘴国际金融研究院院长助理、上海市支付清算协会副秘书长刘功润。


上海市浦东新区副区长李国华致辞

       上海市浦东新区副区长李国华在致辞中表示,建设上海国际金融中心和上海自贸区,更好地推进金融领域的制度创新和对外开放,离不开金融智库和各位专家的支持。本次沙龙将主题定为“汇率稳定实践与房价调控策略——方法论视角”,契合当前我国经济的热点,具有很强的前瞻性,期待能从本场活动中获取灵感,开拓思路,推动发展。


中国人民银行参事、中国人民银行调查统计司原司长、中欧国际工商学院兼职教授盛松成做主旨演讲

       中国人民银行参事、中国人民银行调查统计司原司长、中欧国际工商学院兼职教授盛松成在主旨演讲中指出,人民币汇率的单向贬值已经出现转机,并逐渐趋于稳定。实践证明,最近一两年来,我国汇率调控的总体思路和政策措施是正确的和成功的,既维持了汇率的基本稳定,也未使外汇储备过度减少。总结汇率调控经验,不仅对于汇率稳定本身,也能为房地产调控提供经验借鉴:

       第一,供给调控与需求调控相结合。在汇率调控中,我国货币当局一方面加强跨境资金流动的监测和宏观审慎管理。另一方面,通过增加外汇供给来稳定汇率。房地产调控也应供需结合,因城施策,在注重需求调控的同时,从“供给侧”加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例。

       第二,积极主动引导市场预期。从外汇市场看,“8.11”汇改时,人民币兑美元中间价一次性贬值1.86%,人民币兑美元离岸即期汇率贬值3.02%,但市场反而预期人民币会进一步贬值。在市场难以依靠自身力量回归理性的情况下,就需要通过舆论引导和政策宣传增加与市场的沟通,使市场更多地回归基本面。

       预期管理对于房价调控也尤为重要。单一的需求调控,不仅没有改变公众对房价上涨的预期,反而强化了房价上涨的预期。中国指数研究院的问卷调查显示,2016年10月新一轮调控推出后,近30%本来没有购房计划的居民反而开始考虑购房;只有13.2%的人因政策调控放弃了购房计划。2017年第一季度,中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查,结果同样显示:未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为22.9%,较上季提高2.8个百分点,创下了2003年有该统计数据公布以来的最高值。

       公众对房价上涨的预期也反映在居民加杠杆的行为之中。今年一季度,个人购房贷款在新增人民币贷款中的占比逐月提高,其中3月份约为39.8%,分别较1月、2月高17.5个和9.8个百分点。土地供应收缩则更强化了居民对房价上涨的预期。此外,在房价上涨预期下,存量房亦难以形成有效供给。因此各级政府除增加土地供给外,还应加强舆论引导,表明地方政府有信心、有能力抑制房价过快上涨。

       第三,从经济社会全局出发实行有效调控措施,以时间换空间。汇率的大幅波动会对经济发展产生诸多不利影响,因此在人民币汇率波动的敏感期,我国货币当局“该出手时就出手”,以较低的成本稳定汇率,以实际行动赢得了市场信心,有效减少了恐慌情绪。在打破甚至扭转人民币的单边贬值预期后,资本回流的趋势已初步显现。今年2月末,我国外汇储备余额30051.2亿美元,较上月增加69.2亿美元,为过去半年中首次回升。3月末,外汇储备余额进一步回升至30090.9亿美元。

       房地产市场也一样,既要抑制房价泡沫,又要防止房地产市场大起大落。房价的过快上涨会加剧区域分化和贫富差距,会挤出其他投资和扼杀企业家精神,不利于中国经济的转型和健康发展。在控房价的同时也要处理好房地产与经济发展的关系,将房地产对我国经济增长的贡献率保持在合理的水平。

       2017年一季度,我国房地产对经济增长的贡献率为7.2%,2016年全年为7.8%,相比之下,美国房地产行业增加值占GDP的12%左右,德国为10.9%,英国为13.0%。此外,我们仍然处在城镇化的进程中。从这一点出发,也不应大幅减少土地供应,同时也应防止房地产投资增速下滑。目前来看,我国房地产投资表现仍然较好,今年一季度,房地产投资同比增速达到9.1%,为近三年来的高点。


圆桌论坛

       在随后的圆桌论坛上,交通银行首席经济学家连平指出,最近美元相对偏弱,这是人民币保持平稳的重要外部因素。但根本的因素还是市场上的供求关系,供求关系很重要的一个视角,就是银行的结售汇。3月份的数据,结汇率开始出现上升了,但这种状况能否持续,还需要进一步的观察。汇率最终能不能稳定,取决于两方面,一个就是购汇的需求要平稳,同时结汇方面也要能够保持在一个合理的水平上。毫无疑问,现在60%多的结汇率是偏低的。

       中国人民银行上海总部调查统计研究部主任王振营认为,不但要防止房价和汇价之间的连锁反应,还要提升技术水平以适合当下我们的货币形式。汇率市场和房地产市场越来越密切,房价越高,对我们汇率的压力越大。如果我们控制不好房价,人民币也很难稳定。在稳定汇价的同时,更要提升技术水平,现在的货币条件,特别适合于中国向世界买技术,让世界把技术送进来,只要中国的技术提升了,中国的经济应当是有非常光明灿烂的未来。

       中欧国际工商学院副教务长许斌教授指出,现在的汇率定在6.85左右,完全是因为目前美元相对低迷,当美元指数上去了,人民币就不一定是升值还是贬值了。将来上海的房价可能还要更贵,原因在于我们现在没有人民币大量换美元的基础,唯一让中国的中产阶级把钱换成美元的原因就是怕资本管制。无论是预期,还是恐慌,背后一定有一个锚,这个锚就是中美的利差,一旦美国的利率上去,如果我们不跟上去,就超过了汇率的预期值,钱就会往外面流,这个钱肯定会从房地产抽出来,房价就会下来。

       复旦大学经济学院党委书记石磊教授认为,汇率和房价之间是有密切关联的。预期具有非常强烈的内生性,它不是一个虚的东西,而是真金白银的事情,是基于“微观变量宏观化”的理论基础。外汇的使用实际上是资源优化配置的一种方式,政府对于汇率的干预要在不损害汇率国际市场均衡机制的前提下进行。我国政府要通过参与国际活动,参与全球进程来进行外汇量的调整,中国参与能力越强,在这个池子里面调整的能力越大。而房价是关联了外生约束和内生约束两方面,土地供给弹性、社会资本存量和流量变动的空间、刚需的强度都是影响房价的核心变量。 

       浙江大学公共政策研究院执行院长金雪军表示,汇率问题不能单纯从进出口的问题来讨论,必须把汇率的问题放到商品市场和资产市场均衡的角度去讨论。汇率是由定价机制,管理机制和市场机制共同决定的。无论是从定价的原则还是从管理的原则,或是从市场交易的原则来看,中国的汇率从长期来看仍然有升值空间。接下来,中国经济的发展方向是创新,科技成果的权属要明确,科技成果的交易要顺畅,才能跟金融资本有机地结合起来。无论是汇率还是房价,一定是在波动中变化。

       同策集团副总经理张任远提出两点,第一,房价本身是一个综合因素导致的结果。房价高的现象,去除货币贬值因素后的根本原因是经济以及经济驱动的人口在地域分布的不均衡导致的,中国的人口基数非常大导致这种不均衡非常严重;第二,想直接改变目前房价的形成机制是做不到的,但我们可以引入另外一种价格形成机制,就是用租金,用它的使用价值去定价,这样,我们才能去改变大众对于房产价格的预期,用使用价值规范房产未来的走向。房价的短期走向还会受到其它因素的影响,但长期来看这是非常重要的一环。